广州五星级酒店激增 价格战一触即发

“不查不知道，广州的五星级酒店仿佛一夜之间冒出了很多。”某跨国公司广州办事处的陈小姐感叹到。每次为海外客户安排酒店，她都习惯性选择花园酒店，但花园酒店有段时间客房停业重新装修，上网一查才知道广州突然多了那么多五星级酒店。
　　新中国成立以来直至上世纪末，广州五星级酒店的数量一直没有超过5家。而自1994年广东国际大酒店被评定为五星标准后，长达10年时间，广州没有增加一间五星级酒店，这与广州的经济发达程度极不相称。而此时，离广州不远的东莞地区，五星级酒店早已数倍于广州。

　　但是，从2005年广州亚洲国际大酒店通过五星级评定以来，广州已建和在建五星级标准酒店突然激增到30多家，短短3年时间增加了7倍。业界担忧，市场容量恐难支持如此多的高标准酒店，价格战在所难免。

　　地产商热衷开酒店

　　“前几年五星级酒店供不应求，很多人都跑到东莞、深圳去了。”广东地区酒店总经理联谊会理事长、香港亿豪国际酒店管理公司名誉董事长卢鸿炳认为，此轮投资热潮是市场导向的结果。很多投资商就是朝这个市场需求而来，特别是2010年广州将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫切。

　　据一份研究报告显示，近年来广州待建的五星级酒店，超过80%为房地产商投资。酒店似乎已成为开发商们最热衷的开发项目之一。

　　的确，诚如卢鸿炳所言：“广州酒店业前些年的整体发展明显趋缓”。而最近一段时间内广州经济发展很快，旅游商务人流大幅增长。但这似乎还不足以解析房地产商为何如此热衷于投资酒店业。

　　“五星级酒店是一种长期稳定的投资模式，很多上市公司把商业地产作为优质物业，比如越秀城建，就捆绑了像维多利亚、城建大厦等租金回报比较大的优质物业。而像富力，在珠江新城投资的两个五星级酒店，则是出于回归A股的考虑。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江直言。

　　富力地产董事长李思廉曾表示，富力是目前中国房地产发展行业内少数已着手建立专门投资物业组合的公司。事实上，世界各地不少大型房地产发展商均拥有投资物业组合，原因是投资物业组合可以提供稳定及可靠的财政收入，同时也是极佳的长期资本收益来源。

　　由于土地资源日益稀缺，富力、碧桂园、越秀城建等在地产开发中实现了资本积累的地产公司竞相涌入酒店业，更多的是希望在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。

　　黎文江表示，股民需要一个长期稳定的收入作为回报。由于各种因素影响，光是卖楼卖地，业绩波动比较大，对股民来说不是一件好事。而五星级酒店则有比较稳定的回报，特别是在珠江新城CBD这种商务活动频繁的地段。

　　另外，广州大多数地产商也纷纷在大楼盘内建五星级酒店作为配套。据碧桂园有关负责人介绍，碧桂园集团已开业及在建的五星级标准酒店达十数家，近两年开业运营的就有好几家。通过建设星级酒店，可以为公司带来长远的收益，而且又能提高楼盘档次、扩大楼盘的客户群。

　　这些楼盘的酒店多为地产公司直接管理，服务质量也比较有保障。同时有越来越多的开发商也意识到广州缺乏度假休闲型酒店，在会展旅游业大力发展的同时，还可以通过利用区内资源，代理高档住宅出租业务，为旅客提供住处。

　　洋管家进驻，意在尽快打开局面

　　对开发商来说，前期建设动辄数亿的投入已是一笔巨资，回报周期又长达近10年，酒店经营如果不赶快打开局面的话，资金压力可想而知。

　　对于大多数新兴五星级酒店而言，尽管在硬件方面有优势，但原本酒店经营经验就不足，又如何在剧烈的竞争中形成自己独特的品牌优势？不少投身酒店业的广州地产商除了加紧补课之外，大多采取“投资+管理”的方式，引进富有经验的经营伙伴。

　　如美林基业委托新中酒店管理集团进行全面管理；海景集团与洲际国际酒店管理集团签订合作协议；富力集团投资的富力丽思.卡尔顿酒店以及富力君悦大酒店由万豪国际集团和凯悦国际酒店管理集团分别管理经营。

　　由于五星级酒店的客源主要是旅游团、商贸人士等，这就要求酒店要与外面建立很强的联系。对新兴的五星级酒店来说，客源是主要问题。

　　“像富力就是利用万豪、凯悦在国外的名声，吸引客源，这种方式也比较有效。跨国酒店集团是世界联营的，都有一些固定的客户名单。当他们的客户到达广州，自然就会选择熟悉的酒店。国内公司则很难掌握到这些资源。”黎文江分析，由于中国酒店业起步较迟，管理理念也比较落后，引进跨国酒店巨头等于找到了一个很好的切合点，使管理与国际化接轨。

　　短期打折，长期看好

　　为了吸引客源，不少新开的五星级酒店采取了“低价格”战略，其市场房价多与四星级酒店看齐。广州香格里拉大酒店试营业期间，便打出888元+15%服务费的“试住价格”；而富力丽思·卡尔顿酒店总经理龙嘉德也表示，该酒店定位为“最便宜的一间丽思·卡尔顿酒店”。由于酒店的房间具有不可储存性，卖不出去到了第二天，价值就是零。在高房价、20％的开房率与低房价、60％开房率之间选择，酒店肯定选择低价路线。

　　而随着广州城市中心的东移，尤其是中国进出口商品交易会的地址改在琶洲，广州整个酒店业也在东移。为了迎合市场需求，大批的五星级酒店在天河商圈以及琶洲展馆周边涌现。单单天河商圈，就有天伦万怡、嘉逸皇冠、保利威斯汀、地中海国际、富力丽思·卡尔顿、富力君悦、正佳万豪、太古汇香格里拉、粤海喜来登等十几家高星级酒店扎堆涌现。打折聚拢客户似乎已是竞争之必然。

　　“随着CEPA、泛珠三角、亚运启动、珠三角路网形成、新机场等概念推进和深化，广州的酒店业将会有大发展，对五星级配套酒店的需求量也随之大增。”广州市规划局局长潘安对广州酒店业的发展依然乐观。

　　卢鸿炳对此也十分乐观。他认为随着各五星级酒店陆续建成开业，肯定对旧的五星级酒店造成一定的冲击，并且也会争抢部分商务客源。但竞争对整个行业的发展是有利的，会迫使酒店不断提升自己的软服务。

　　实际上，为应对竞争，近年广州的老牌五星级酒店也纷纷耗巨资大变脸进行装修改造。花园酒店在2006年8月开始进行为期两个月的停业装修，重点改造楼层客房，与此同时，还对全体员工进行培训，以提升酒店服务质量和员工整体素质。东方宾馆也刚刚完成耗资近3亿元对酒店内部的全面装修。

　　本报记者 龙飞 对本文亦有贡献  中国经营报